Normas de alquiler de corta duración en Alemania

Berlín, Hamburgo, Múnich, Fráncfort, Colonia y otras ciudades tienen leyes contra el uso indebido de viviendas. Alquilar un piso a turistas generalmente necesita un permiso o un número de registro de la ciudad, y las segundas residencias a menudo se rechazan. Las multas pueden alcanzar los 500.000 €.

Alquilar una vivienda completa a corto plazo necesita un permiso de tu oficina de distrito (Bezirksamt), y cada anuncio debe mostrar tu número de registro. Alquilar menos de la mitad de tu propia residencia principal no necesita permiso, pero sí el número. Una nueva ley entró en vigor en junio de 2026; mientras el nuevo sistema comienza, los números existentes siguen siendo válidos. Consulta con tu Bezirksamt.

Cualquiera que alquile una vivienda a corto plazo necesita un Wohnraumschutznummer, que se solicita en línea, y debe mostrarlo en cada anuncio. Alquilar tu propia casa por hasta ocho semanas al año no necesita permiso; las segundas residencias necesitan un permiso separado de la oficina de distrito.

Múnich también limita el alquiler de tu casa a turistas a unas pocas semanas al año sin permiso. Las reglas difieren de ciudad en ciudad, así que consulta con la tuya antes de anunciar.

Si alquilas tu piso, necesitas el permiso de tu casero para subarrendar. En un condominio, consulta las reglas de la comunidad (Teilungserklärung y normas de la casa).

Los huéspedes extranjeros rellenan un formulario de registro (Meldeschein), que debes guardar durante un año. Desde 2025, los ciudadanos alemanes ya no tienen que rellenarlo.

Los ingresos por alquiler se gravan a tu tasa de impuesto sobre la renta personal, después de los gastos. Ofrecer servicios similares a los de un hotel puede considerarse un comercio (Gewerbe), con impuesto comercial.

El alojamiento a corto plazo está sujeto a un 7% de IVA, a menos que utilices la regla de pequeñas empresas (Kleinunternehmerregelung), que se aplica si la facturación del año pasado fue inferior a 25.000 €.

Muchas ciudades cobran un impuesto de alojamiento, por ejemplo, Berlín (7,5% del precio), Hamburgo y Colonia. Las plataformas lo recaudan en algunas ciudades; de lo contrario, debes hacerlo tú.

Desde el 20 de mayo de 2026, las plataformas deben verificar los números de registro y compartir los datos de reservas con las autoridades. En Alemania, los números los emiten las ciudades, así que pregunta a la tuya.