Regole sugli affitti brevi in Germania

Berlino, Amburgo, Monaco, Francoforte, Colonia e altre città hanno leggi contro l'uso improprio delle abitazioni. Affittare un appartamento ai turisti di solito richiede un permesso o un numero di registrazione dalla città, e le seconde case sono spesso rifiutate. Le multe possono arrivare a €500,000.

Affittare un'intera casa a breve termine richiede un permesso dal tuo ufficio distrettuale (Bezirksamt), e ogni annuncio deve mostrare il tuo numero di registrazione. Affittare meno della metà della tua casa principale non richiede un permesso ma serve comunque il numero. Una nuova legge è entrata in vigore a giugno 2026; mentre il nuovo sistema inizia, i numeri esistenti restano validi. Controlla con il tuo Bezirksamt.

Chiunque affitti un'abitazione a breve termine ha bisogno di un Wohnraumschutznummer, da richiedere online, e deve mostrarlo su ogni annuncio. Affittare la tua casa per un massimo di otto settimane all'anno non richiede un permesso; le seconde case necessitano di un permesso separato dall'ufficio distrettuale.

Anche Monaco limita l'affitto della tua casa ai turisti a poche settimane all'anno senza permesso. Le regole variano da città a città, quindi controlla con la tua prima di pubblicare un annuncio.

Se affitti il tuo appartamento, hai bisogno del permesso scritto del tuo padrone di casa per subaffittare. In un condominio, controlla le regole della comunità (Teilungserklärung e regolamento condominiale).

Gli ospiti stranieri compilano un modulo di registrazione (Meldeschein), che devi conservare per un anno. Dal 2025, i cittadini tedeschi non devono più compilarlo.

Il reddito da affitto è tassato al tuo tasso di imposta sul reddito personale, dopo le spese. Offrire servizi simili a quelli di un hotel può farlo diventare un'attività commerciale (Gewerbe), con tassa commerciale.

L'alloggio a breve termine è soggetto a IVA al 7%, a meno che tu non utilizzi la regola delle piccole imprese (Kleinunternehmerregelung), che si applica se il fatturato dell'anno scorso era inferiore a €25,000.

Molte città applicano una tassa di soggiorno, ad esempio Berlino (7,5% del prezzo), Amburgo e Colonia. Le piattaforme la raccolgono in alcune città; altrimenti devi farlo tu.

Dal 20 maggio 2026, le piattaforme devono controllare i numeri di registrazione e condividere i dati delle prenotazioni con le autorità. In Germania, i numeri sono emessi dalle città, quindi chiedi alla tua.