Regole sugli affitti brevi in Italia
Ultima verifica: 29 ottobre 2026
L'Italia ha un codice nazionale per ogni affitto a breve termine, il CIN, oltre all'obbligo di segnalare gli ospiti alla polizia e rispettare le norme di sicurezza. Dal 2026, affittare tre o più appartamenti a breve termine è considerato un'attività commerciale. Regioni e città possono aggiungere le proprie regole.
In breve
- Ogni affitto a breve termine necessita di un codice CIN, da mostrare negli annunci e all'esterno dell'edificio.
- Segnala gli ospiti alla polizia (Alloggiati Web) entro 24 ore.
- Rilevatori di gas e CO e un estintore sono obbligatori.
- Tassa piatta: 21% sul primo immobile, 26% sul secondo.
- Dal terzo appartamento è un'attività commerciale: partita IVA e INPS.
- Molte città applicano una tassa di soggiorno (imposta di soggiorno).
Registrazione
CIN (codice identificativo nazionale)
ObbligatorioRichiedi il CIN per ogni proprietà sul portale BDSR del Ministero del Turismo. Mostralo in ogni annuncio online e su un cartello all'esterno dell'edificio. Operare senza può comportare una multa da €800 a €8.000.
Codici regionali
Verifica localeAlcune regioni rilasciano anche un proprio codice (come il CIR in Lombardia o il CITRA in Liguria). Dove lo fanno, potresti dover mostrare entrambi.
SCIA per attività commerciali
ObbligatorioSe gestisci affitti a breve termine come attività commerciale, devi anche presentare una SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) al tuo comune.
Regole locali
Verifica localeAlcune città limitano i nuovi affitti a breve termine nei centri storici (Firenze, per esempio) o vietano le cassette delle chiavi in strada. Controlla le regole del tuo comune prima di iniziare.
Ospiti
Alloggiati Web
ObbligatorioInvia i dati identificativi di ogni ospite alla polizia tramite il portale Alloggiati Web entro 24 ore dall'arrivo (entro 6 ore per soggiorni inferiori a un giorno). Le regole sull'identificazione remota degli ospiti sono cambiate con recenti sentenze, quindi controlla le linee guida attuali.
Statistiche ISTAT
Verifica localeLa maggior parte delle regioni ti chiede anche di inviare le statistiche sugli ospiti, di solito tramite un portale regionale.
Sicurezza
Rilevatori ed estintore
ObbligatorioOgni unità deve avere rilevatori funzionanti per gas infiammabili e monossido di carbonio e un estintore portatile, posizionati in modo che gli ospiti possano raggiungerli.
Tasse
Tassa piatta (cedolare secca)
TasseGli host privati possono scegliere una tassa piatta invece dell'imposta sul reddito normale: 21% su un immobile a breve termine e 26% sul secondo. Quando una piattaforma raccoglie il pagamento, trattiene una parte della tassa in anticipo.
Tre o più appartamenti
AttenzioneDal 2026, affittare tre o più appartamenti a breve termine nello stesso anno è considerato un'attività commerciale: hai bisogno di una partita IVA e della registrazione INPS, e la tassa piatta non si applica più.
Tassa di soggiorno
Verifica localeMolti comuni applicano un'imposta di soggiorno per persona per notte. Raccoglila e pagala al comune; in alcune città la piattaforma la raccoglie per te.
Regole UE
Regolamento UE 2024/1028
Verifica localeDal 20 maggio 2026, le piattaforme devono verificare che gli annunci mostrino un numero di registrazione valido (il CIN, in Italia) e condividere i dati delle prenotazioni con le autorità.
La tua checklist
- Richiedi il CIN sul portale BDSR del Ministero del Turismo.
- Mostra il CIN in ogni annuncio e su un cartello all'esterno dell'edificio.
- Installa rilevatori di gas e CO e un estintore.
- Controlla le regole locali del tuo comune e la tassa di soggiorno.
- Registra ogni ospite su Alloggiati Web entro 24 ore.
- Invia le statistiche sugli ospiti se la tua regione lo richiede.
- Scegli il tuo regime fiscale: tassa piatta per fino a due appartamenti, partita IVA dal terzo.
Fonti ufficiali
Verifica sempre la versione più recente presso queste fonti prima di agire.